Cuando hablamos de una sociedad civil inmobiliaria, hablamos de un tipo de sociedad que en España no tiene realmente equivalente.

Desde Verdegay Abogados, más concretamente desde el departamento francés que cuenta un abogado francés en España experto en derecho civil e inmobiliario francés, nuestros abogados en Paris y Madrid, les asesoran en todos los aspectos jurídicos respecto a la propiedad inmobiliaria en Francia y la inversión inmobiliaria en Francia.

Vamos a analizar este tipo de sociedad y presentar las ventajas e inconvenientes que tiene.

Cuando hablamos de una SCI, hablamos de una sociedad que tiene personalidad jurídica propia. Este tipo de estructura permite a varias personas ser propietarias de un bien inmueble y del mismo modo asegurar en conjunto su gestión. La Sociedad Civil Inmobiliaria en Francia es un tipo de sociedad facilitadora de la transmisión de un bien ya que permite realizarla con unas cuantas ventajas en cuanto a condiciones fiscales.

La sociedad civil inmobiliaria o mas conocida como SCI en Francia, es una sociedad civil en la cual el objeto es un bien inmobiliario. No debe ser confundida con la sociedad civil de inversión inmobiliaria (SCPI). La SCI se encuentra entre las sociedades de patrimonio y su creación puede llevarse a cabo por al menos dos personas, que serán considerados socios tras la creación de la SCI y del mismo modo serán propietarios de un bien inmueble.

SCI familiar:

Una SCI familiar es una SCI constituida por los miembros de una misma familia los cuales deben aportar cada uno una cuota participativa y recibiendo a cambio participaciones sociales de la SCI, la cual pasa a ser propietaria de un bien. Por otro lado, deben nombrar a un administrador para asegurar la correcta gestión del día a día, no obstante, las decisiones mas importantes se tomarán mediante votación en asamblea, en función de la mayoría definida en los estatutos, de aquí viene la importancia de que sea un profesional en el ámbito del derecho el que deberá redactar los estatutos de la SCI, como por ejemplo un notario. Finalmente, es necesario aclarar que no es un requisito elevar los precitados estatutos a publico ante notario y además no hay un capital social mínimo.

Ventajas de la SCI:

Recurrir a la creación de una SCI puede en ciertos casos facilitar la trasmisión de un bien inmueble. Por ejemplo, tras un fallecimiento, varias personas podrán pasar a ser propietarias de un mismo bien indiviso, evitando así la indivisión, debiendo los herederos ponerse de acuerdo sobre las decisiones a tomar, cuestión que no siempre es fácil entre los familiares.

Por otro lado, es necesario destacar que, en el marco de una sociedad civil inmobiliaria, las posibles divergencias que puedan llegar a producirse entre los socios no supondrán un obstáculo en la toma de decisiones, ya que estas serán impuestas por el administrador/es designado/os en favor de la sociedad.

Además, uno de los asociados puede decidir vender sus participaciones de la SCI para recuperar su cuota de participación en dinero sin que ello conlleve la venta de un bien inmueble.

Asimismo, crear una SCI permite igualmente realizar dicha transmisión con unas condiciones fiscales mas ventajosas. De hecho, si la donación de una de las participaciones de una SCI conlleva el pago de los derechos de donación, determinados en función del valor de las participaciones, de las cuales se tendrá en cuentan las deudas de la SCI. Así, los derechos de donación podrán ser de bajo valor y por lo tanto serán menos elevados.

Por otro lado, los derechos de donación se aplican tras una deducción fiscal, que será renovable cada 15 años. Por lo tanto, es posible trasmitir un bien inmueble sin pagar casi nada en cuanto a derechos de donación donando participaciones sociales cada 15 años. Así, es posible llevar a cabo la transmisión de un bien inmueble sin pagar casi nada en cuanto a derechos de donación, donando participaciones sociales cada 15 años. Será igualmente posible proceder a un desmembramiento de las participaciones sociales de la SCI.

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SCI de capital variable:

Una sociedad civil inmobiliaria puede ser de capital variable o de capital fijo. Una SCI de capital fijo se compone de una sola cantidad que los socios podrán cambiar únicamente a través de un procedimiento constringente y muy costoso. En cambio, la sociedad civil inmobiliaria de capital variable se compone de dos cantidades, es decir, un umbral y un limite, en un intervalo dentro de los cuales los socios podrán libremente cambiar el capital de la SCI.

Numero de socios:

Una sociedad civil inmobiliaria deberá estar siempre compuesta por un mínimo de dos socios como requisito indispensable, sin embargo, la ley no prevé un numero máximo de socios. No obstante, un numero elevado de socios es bastante poco recomendable en el marco de una sociedad civil inmobiliaria familiar.

Fiscalidad de la sociedad civil inmobiliaria en Francia:

La fiscalidad de los ingresos percibidos por la SCI dependerá del régimen fiscal elegido por sus socios desde su creación o durante el curso de la vida de la SCI, ya que esta decisión es modificable en cualquier momento desde su creación. Los socios podrán estar sometidos al régimen del impuesto sobre la renta o sobre el impuesto de sociedades. ¿Cuál es la opción mas conveniente? Todo dependerá de los objetivos de los socios, de su edad y de la composición de su patrimonio. No obstante, es oportuno saber que una SCI sometida al impuesto sobre sociedades (impuesto francés) y puede deducir de sus ganancias, la amortización del bien inmueble, así como los gastos de adquisición de los cuales forman parte los gastos de notario o también los eventuales gastos de agencia. Por lo tanto, para ingresos equivalentes, una SCI en el impuesto de sociedades tendrá una renta imponible neta menor que una SCI con el impuesto sobre la renta.

Por otra parte, los socios tienen que abonar el impuesto sobre la renta únicamente respecto del año en el cual se han distribuido los mimos. Están por tanto exonerados durante el tiempo en el cual los acumulan en su cuenta corriente de socio. No obstante, debemos recordar que una SCI sometida al impuesto sobre la renta tiene ventaja de beneficiarse de las plusvalías inmobiliarias que se aplican a la titularidad directa del inmueble.

Sociedad civil inmobiliaria de atribución:

Hablamos de una SCI de atribución para designar una sociedad civil inmobiliaria cuyo objeto es la construcción o la compra de un bien inmueble con el objetivo de dividir dicho bien entre los socios, tras su compra o construcción.

Creación de una SCI:

Se trata de un proceso mas simple y rápido que la creación de una sociedad mercantil, por ejemplo. Después de redactar los estatutos, basta con publicar la información esencial en el JAL (Journal d’annonces légales) y registrar la SCI depositando un ejemplar de los estatutos en el centro de trámites empresariales o centre de formalités des entreprises (CFE) que el registro judicial se encargará de transmitir a los órganos fiscales.

Así, tras el 1 de julio de 2015, ya no es un requisito indispensable registrar los estatutos en los servicios fiscales de las empresas, salvo determinadas excepciones, como por ejemplo si el acto de constitución de la sociedad es redactado por un notario, es este quien se encarga del registro.

Disolución de la SCI:

Son muchas las razones que pueden originar o propiciar la disolución de una SCI. La disolución de la sociedad puede ser una decisión tomada por los socios por mayoría. Además, otras de las causas que pueden conducir a la liquidación de la sociedad son, por ejemplo, que el objeto de creación de la sociedad se consiga, si la sociedad resulta fallida, si la duración expira o si el tribunal decide que se disuelva. Si es cierto que hay muchas formalidades que deben llevarse a cabo por el liquidador designado, como, por ejemplo, deberá publicar la disolución, cerrar las cuentas definitivamente y archivarlas en la oficina de registro para mas tarde proceder a la distribución de los activos de la empresa.

Alexis Duc Dodon, abogado francés en Madrid y Paris, representa a sus clientes en todas las etapas de su gestión inmobiliaria en Francia y en España, desde la constitución de la sociedad inmobiliaria hasta su disolución.

Alexis Duc Dodon
Avocat à la Cour (Paris) – Abogado (Madrid)
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