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Consecuencias de las crisis en el Inmobiliario y el Urbanismo

Después de más de siete años de crisis inmobiliaria, comienzan a ir revelándose problemas surgidos por absoluto colapso del sector Inmobiliario y del Urbanismo (más allá de la propia quiebra del sector, claro está).

Dos de ellos, entre otros muchos, sobre los que se podría profundizar en sendas monografías, tiene en Urbanismo dos consecuencia prácticas graves a modos de ejemplo: uno por falta de previsión en las leyes del suelo; otro por la previsión que todas las leyes del suelo sí hacen.

El primero de ellos, las consecuencias derivadas de la caducidad de la nota marginal de afección de los terrenos al desarrollo urbanístico en que están incluidos, que contempla el artículo 5 del Real Decreto 1.093/1997.

El segundo, que ya abordaremos, la falta de ejecución de planeamiento urbanístico en los plazos determinados por el Plan de aplicación o por los convenios suscritos; es decir, en definitiva, las urbanizaciones paradas, las obras de urbanización sin terminar, los proyecto a medio desarrollo,  que deberían ser finalizados.

Volviendo al primero señalado, el hecho es que la paralización del sector inmobiliario y el urbanismo en los últimos años deja un espectáculo desolador en el paisaje, y complejo en todas las relaciones jurídicas y delicado a efectos prácticos.

Por un lado, juntas de compensación que ven cómo la nota marginal de afección de los terrenos ha caducado y no se puede prorrogar más allá de los siete años iniciales, con el consecuente riesgo de que los propietarios que no han satisfechos sus derramas, los pagos correspondientes a las cuotas de participación, puedan ver sus parcelas liberadas de esa obligación, inherente al suelo.

¿Qué pueden hacer los miembros de la junta de compensación que sí cumplen con sus obligaciones económicas?

Existen medios para prevenir esa circunstancia y forma de intentar corregirla si se produce el siniestro del impago.

Por otro lado, los ayuntamientos y resto de administraciones actuantes que contemplan desarrollos urbanísticos enteros con las obras de urbanización a medio terminar, o con conexiones a sistemas generales sin ejecutar y que, dicho sea sin acritud, no tiene muy claro cómo resolver un problema grave teniendo en cuenta que el urbanismo obedece al interés general.

¿Existe la forma de llevar a buen fin esos desarrollos urbanísticos sin terminar que son -no lo olvidemos- de interés general?

Por supuesto que sí, la propia legislación contiene esos mecanismos y no tiene por qué suponer un coste excesivo a la Administración.

Y por último, pero no menos importante, el comprador de la vivienda, el consumidor final, que compró antes de la liquidación del desarrollo urbanístico y que ahora, en todo caso, es responsable aun sin afección, pues por determinación legal las obligaciones urbanísticas son inherentes al suelo, no a su propietario de modo personal.

¿Cómo protegerse? Es necesario saber qué obligaciones y qué derechos se asumen al comprar una vivienda o una parcela, en función de la situación del desarrollo urbanístico en cuestión, y qué se puede exigir al vendedor de esa vivienda o esa parcela.

Publicado por Verdegay Abogados.